Aste immobiliari: tra opportunità e incognite
Aste immobiliari: tra opportunità e incognite
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Aste immobiliari: tra opportunità e incognite

articolo di Claudia Cammaroto 19 novembre 2018

L'acquisto è vantaggioso, ma è importante avere tutte le informazioni ed essere prudenti

Immobili low cost?

Low cost è una delle parole più digitate sui motori di ricerca. Non a caso tutte le società che offrono prodotti o servizi utilizzano questa formula per attirare il maggior numeri di clienti.

Nel settore immobiliare vengono spesso avviate campagne di marketing digitale per comunicare il ribasso dei prezzi degli immobili in vendita, ma in realtà non si parla mai di prodotti low cost.

Ho sentito spesso associare questa dicitura alle aste giudiziarie, ma credo sia un po’ azzardato, perché è vero che gli immobili in asta hanno un prezzo inferiore a quello di mercato, ma ricordiamo che l’asta è una gara al rialzo e se l’immobile è estremamente appetibile sarà una lotta all’ultimo euro!

Prima di procedere con il descriverti le opportunità e i rischi di questo tipo di vendita, voglio raccontarti brevemente cosa si cela dietro l’asta.
Dietro le quinte dell’asta immobiliare si nasconde un mondo pieno di sofferenze (e non solo quelle bancarie). Negli ultimi anni, la situazione economica della nazione non è stata delle migliori a causa del lavoro precario e delle imposte sempre più salate. Tutto ciò ha avuto effetti devastanti sulla vita delle persone che non riuscendo a saldare le rate del mutuo, si sono viste portare via i sacrifici di una vita che spesso sono associati all’acquisto della casa.

Tutto ciò ha portato ad un incremento di immobili pignorati che, step by step, hanno raggiunto l’ultima spiaggia del contenzioso, l’asta appunto.

È giusto dire: comprare risparmiando? La risposta è ni.

Certamente, l’asta ti offre dei vantaggi e uno di questi potrebbe essere il basso prezzo di vendita. Si può risparmiare mediamente dal 10/15% fino al 50/60% rispetto ai valori di mercato. Però…, c’è sempre un però! Il tribunale di competenza pubblicizza gli immobili ad un prezzo base d'asta dettato inizialmente dal valore dato dal perito che li ha visionati. Solitamente al primo round il prezzo corrisponde al valore di mercato e se l’asta va deserta il prezzo del prossimo round sarà inferiore e così via.

La tendenza è quella di aspettare che il prezzo si riduca per poter presentare un’offerta. Come ti dicevo precedentemente, tuttavia, partecipare ad un’asta è come prendere parte ad una gara al rialzo. 

Prima di intraprendere questo percorso è bene avere in mente qual è il prezzo di mercato dell’immobile, il prezzo base d’asta e qual è la cifra massima che potrai offrire. Non farti prendere la mano, altrimenti dal voler comprare risparmiando otterrai l’effetto contrario!

Opportunità e incognite

Riprendendo il titolo dell’articolo, vorrei soffermarmi sui pro e contro delle aste giudiziarie in quanto questi due aspetti sono insolitamente intrecciati.

  1. Pro: Trasparenza delle informazioni. La documentazione è di facile e pronta acquisizione in quanto scaricabile dal sito del Tribunale di competenza.
    Contro: Spesso questa documentazione non è sufficiente per conoscere bene la situazione dell’immobile.
     
  2. Pro: Obbligo di perizia di stima che viene pubblicata sul sito. In questo modo il cliente acquirente ha a disposizione un documento ufficiale da cui partire per poter effettuare una corretta valutazione.
    Contro: Può succedere ed è capitato che nelle perizie non vengano descritti eventuali abusi sanabili o meno anche se è obbligatorio.
     
  3. Pro: Il giudice emette il decreto di trasferimento in caso di immobile occupato dal debitore.
    Contro: Accertarsi sul vero stato di occupazione dell’immobile. In caso l’immobile sia occupato dal debitore si procede come al punto sopra, in caso sia abitato da un inquilino con regolare contratto d’affitto, questo ha diritto di rimanere all’interno della casa fino alla scadenza del contratto.

Poiché non voglio spaventarti, devo ammettere che ci sono dei vantaggi, oltre che dei rischi. In particolare:

  1. Se hai deciso di farti assistere da un agente immobiliare questi non potrà chiederti alcuna provvigione, ma solo un compenso relativo alla consulenza.
     
  2. Nessuna spesa notarile in quanto il decreto di trasferimento è l’equivalente del rogito notarile nella compravendita tra privati.
     
  3. Disponibilità di prodotti finanziari per questo tipo di vendite: mutui “ad hoc”.
Acquistare sì, ma ti spiego come!

Se sei alle prime armi e vuoi acquistare un immobile in asta ti consiglio di metterti comodo e prenderti qualche minuto per riflettere su questi suggerimenti:

  • Leggere attentamente la perizia, soprattutto il punto inerente la stima (locazione opponibile, abusi edilizi, problematiche varie);
  • Leggere l’avviso di vendita per comprendere la pubblicità che viene fatta con un riassunto dei dati principali della perizia e le modalità di partecipazione;
  • Leggere l’ordinanza di vendita in quanto è l’incarico che il giudice conferisce al delegato e al custode per come svolgere l’asta.

Attenzione, nell’avviso di vendita potreste trovare la dicitura: “Posto in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, ossia il celeberrimo "Visto e Piaciuto". Proprio per questo motivo è necessario avere a disposizione tutti i dati in merito allo "status quo" ante asta dell’immobile.
Per questo è bene integrare i dati con quelli presenti nell’ordinanza.

Non dimenticarti di vedere l’immobile prima della data dell’asta, oggigiorno è facile prenotare una visita con il custode delegato (alcuni Tribunali o enti competenti ti danno la possibilità di prenotare con un semplice click!).

L’informazione è alla base di tutto. Ormai, prima di acquistare qualcosa (anche un semplice cavatappi) facciamo enormi ricerche online per capire quale sia il prodotto più conveniente a livello di qualità/prezzo. Solo dopo aver letto le recensioni su diversi portali finalmente decidiamo di procedere con l’acquisto.

Semplificando, i passaggi sono: informarsi, vedere l’immobile, fare le proprie considerazioni, partecipare all'acquisto.
D’altronde, non faresti lo stesso anche per un immobile a libero mercato?

Claudia bn  small
Salentina di origine, milanese di adozione. Laureata in Scienze Politiche e Relazioni internazionali. Leggere, viaggiare e fotografare sono le mie più grandi passioni. Nella vita sono determinata, intraprendente e carismatica, motivata a raggiungere i miei obiettivi e a far sorridere le persone che mi circondano.
https://www.remax.it/ccammaroto
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